תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף המנהל את קרקעות המדינה ומעניקה זכויות בניה ו/או זכויות שימוש  לציבור באמצעות חוזי חכירה והסכמים שונים. בנוסף, רמ"י היא הגוף הגדול ביותר שמקדם תכנון בישראל.

הקרקעות ברמ"י מסווגות לשלושה מגזרים עיקריים שלפיהם נקבעים התשלומים וההליכים השונים:

1. המגזר החקלאי – נחלות, משקי עזר, שטחים חקלאיים וכו'
2. המגזר העסקי – שטחים לתעשייה, לוגיסטיקה, משרדים, מסחר, חציבה וכו'
3. המגזר למגורים – כולל שטחים לצמודי קרקע ובנייה רוויה (בניינים), קרקעות למכרזים פומביים ולמכרזי דיור במחיר מופחת (מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכד').

דרך המלך לקבלת זכויות בקרקע של רמ"י היא באמצעות מכרז פומבי. אולם, לכלל זה קיימים חריגים רבים, בדמות הקצאה בפטור ממכרז, חוזי הרשאה קצרי טווח ועוד.

סוגי התשלומים העיקריים

כל פעולה בקרקעות רמ"י, כגון בניה, פיצול או מכירה, כפופה לאישור רמ"י ולעיתים כרוכה בתשלום, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, נהלי הרשות והסכמי החכירה.

1. דמי חכירה שנתיים (דח"ש) – תשלום שנתי בגין השימוש בקרקע.
2. דמי היוון – תשלום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה במקום תשלום דמי חכירה שנתיים. נעשה לרוב לתקופה של 49 שנים או 98 שנים, ובהתאם לייעוד והיקף שטח הבניה שנקבע בחוזה החכירה.
3. דמי הסכמה – תשלום בגין הסכמת רמ"י להעברת הזכויות בנכס.
4. דמי היתר – תשלום עבור היתר לבניית שטחים מעבר להיקף השטחים שנקבע בחוזה מול רמ"י.
5. דמי פיצול – תשלום בגין פיצול הקרקע למספר מגרשים נפרדים.
6. דמי פיצול בנחלות – תשלום בגין פיצול מגרש מגורים נפרד משטח הנחלה באמצעות מסלול רגיל, או הסדר מיוחד שנקבע לכך.
7. דמי רכישה – תשלום חד פעמי עבור חלקת המגורים בנחלות חקלאיות וקיבוצים, המעניק את מלוא הזכויות למגורים, הן הזכויות הקיימות והן הזכויות העתידיות, כך שלא יידרשו דמי הסכמה, דמי היתר ודמי פיצול.
8. דמי שינוי ייעוד או ניצול – תשלום עבור שימוש בקרקע לייעוד אחר/נוסף בהתאם לתכנית מאושרת, או הגדלת קיבולת בנייה באופן משמעותי, שחורגת מזו שנקבעה בחוזה החכירה והייתה מאושרת בתב"ע הרלוונטית בזמן חתימת החוזה.
9. דמי שימוש חורג – תשלום בגין שימוש בייעוד שונה מהייעוד שנקבע בחוזה מול רמ"י, אף אם הייעוד הותר על פי התב"ע החלה על המגרש.
10. דמי הקניית בעלות – תשלום בגין הקניית הבעלות בקרקע, בשיעורי תשלום משתנים בהתאם לייעוד ושטח הקרקע.

השגה על דרישת תשלום

שווי הקרקע על בסיסו חושבה דרישת התשלום נקבע לעיתים על פי טבלאות ערכי קרקע ולעיתים על פי חוות דעת פרטנית מאת שמאי מקרקעין מטעם רמ"י.

אם השומה מבוססת על טבלאות ערכי קרקע, ניתן לבקש שומה פרטנית תוך 45  ימים ממועד דרישת התשלום.

את דרישות התשלום מקבלים במסמך שנקרא "מפרט כספי" וברוב המקרים יש לשלמו טרם חתימה על הסכם מול הרשות. עם זאת, ניתן לבצע בדיקה מקיפה ובמידת הצורך גם לערער על הסכום לתשלום באמצעות השגה, בכפוף ללוחות הזמנים והנהלים הבאים:

• טענה משפטית או טענה לגבי עלויות הפיתוח ניתן להגיש תוך 21 ימים ממועד דרישת התשלום.
• בקשה לתיקון טעות בשומה כגון טעות אריתמטית בתחשיב ניתן להגיש תוך 21 ימים ממועד דרישת התשלום.
• בקשה להשגה בפני השמאי הממשלתי (השגה ראשונה) באמצעות שומת השגה – ניתן להגיש תוך 60 ימים מיום המצאת השומה.
• לאחר קבלת החלטה בהשגה הראשונה ניתן להגיש בקשה להשגה שנייה שתידון בפני ועדת ההשגות, תוך 60 ימים מיום המצאת ההחלטה בהשגה ראשונה (גם הרשות יכולה להגיש השגה שנייה).

*לבדיקת מפרט כספי צרו קשר כאן

סכומי התשלומים לרמ"י

גובה התשלומים לרשות מקרקעי ישראל משתנה מאוד בהתאם לסוג הקרקע, הייעוד והפעולה המבוקשת.

להלן מספר דוגמאות לשיעור התשלום שנדרש ברמ"י:

1. הקניית בעלות לדירת מגורים בבניין, לגביה קיים חוזה חכירה מהוון – פטור מתשלום.
2. דמי היתר במגורים – לרוב 31% משווי פער הזכויות בשימושים השונים.
3. דמי היוון – התשלום עשוי להגיע ל- 91% משווי הקרקע בעת הקצאה חדשה ושיעורים פחותים מכך במצב שבו לחוכר כבר קיימות זכויות חכירה כלשהן והוא מעוניין לקבל זכויות חכירה מהוונת.

שימו לב, בעת עסקה מול רמ"י עשויים להתווסף תשלומים נוספים, לדוגמא:

• מע"מ
• עלויות פיתוח
• מס רכישה
• היטל השבחה

לסיכום

התשלומים לרשות מקרקעי ישראל נדרשים במקרים רבים ושונים, אך ניתן לערער על גובה התשלום באמצעות השגה במטרה להפחיתו.

למשרדנו ניסיון רב שנים בתחום תשלומי רמ"י. המשרד מספק ללקוחותיו ליווי שמאי מלא, תוך הקפדה על בהירות, שקיפות והבנה של צרכי הלקוח באופן פרטני ואישי.

גיל הרצברג, השותף המייסד במשרד, כיהן כחבר ועדת השגות על שומות רמ"י במשך 10 שנים וניסיונו הרב מאפשר קבלת תמונה מלאה ואמינה של החיוב הצפוי וניהול הליך ההשגה.

אופיר ואליס, שותף במשרד הרצברג ושות', הינו שמאי מקרקעין בעל ידע וניסיון רב בתחום תשלומי רמ"י, לרבות מתוקף תפקידו כשמאי מקרקעין בכיר במשרדו של גיל הרצברג בכל תקופת כהונתו כחבר וועדת השגות על שומות רמ"י.

שחר הר-לוי, שותף במשרד הרצברג ושות', הינו שמאי מקרקעין ועורך דין בעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן ובניהול הליכים מול רשות מקרקעי ישראל.

ניסיונם הרב של השותפים מעניק מעטפת רחבה לניהול כלל ההליכים מול רמ"י.

לכל התייעצות צרו קשר!