סופה של תמ"א 38 ותחילתה של חלופת שקד
לאחר כמעט שני עשורים של פעילות, תמ"א 38 מגיעה לסיומה. לפי החלטת הממשלה, ברוב הרשויות ניתן להגיש בקשות לפי תמ"א 38 עד מאי 2026, אך המוקד עובר בהדרגה למנגנון החדש "חלופת שקד".
מנגנון זה, שנקבע בתיקון 136 ו-139 לחוק התכנון והבנייה, נולד מתוך השפעות שליליות על התכנון הסביבתי הכולל שיצרה תמ"א 38. התכנית, שבמקורה שימשה כפתרון לחיזוק מבנים מפני רעידה אדמה, הביאה בפועל לפרויקטים נקודתיים רבים שלא השתלבו בתכנון הכולל והעמיסו על התשתיות העירוניות.
על כן, חלופת שקד נועדה לאפשר לרשויות המקומיות להמשיך בהתחדשות עירונית, אך בדרך שמביאה בחשבון את כלל המרחב העירוני, את התשתיות והקהילה. התיקון העניק לרשויות המקומיות סמכויות תכנון רחבות יותר, כך שניתן לאשר תוכניות שמתייחסות למתחם שלם.
כלומר, במקום חיזוק מבנה בודד בלבד, התכנון החדש מביט על המרחב כולו: בנייה חדשה, מערך דרכים, מוסדות חינוך וציבור, שטחים ירוקים ותשתיות, כך שייווצרו שכונות מאוזנות יותר עם שמירה על איכות חיים ותכנון עירוני אחראי.
מה כוללת חלופת שקד?
- תכנון מרחבי כולל והתייחסות לצורכי השכונה: מוסדות ציבור, שטחים פתוחים, דרכים, תשתיות, חניות, שבילי אופנים ועוד.
- גמישות תכנונית: הרשות המקומית רשאית להעניק זכויות בנייה ענפות (400% ואף יותר במקרים מסוימים).
- שקיפות כלכלית: כל פרויקט נדרש לעבור בחינת היתכנות כלכלית כדי לוודא שהוא רווחי ליזם מחד והוגן לבעלי הדירות מאידך.
- איזון בין הציבורי לפרטי: שמירה על זכויות הדיירים הקיימים ורווחתם, לצד הגדלת היצע הדיור בעיר.
סמכויות הוועדה המקומית ומסלול "תוכנית+היתר"
תיקון 139 חיזק משמעותית את סמכויות הוועדות המקומיות. הרעיון הוא לפשט תהליכים ולהעביר חלק מהשליטה מידי הוועדות המחוזיות אל השלטון המקומי, שקרוב יותר לשטח ולצורכי התושבים.
במסגרת זו נוצר גם מסלול חדש: תוכנית+היתר. מסלול זה מאפשר עבודה רוחבית במקום טורית, כלומר לאשר תוכנית ולהנפיק היתר בנייה בהליך מקביל. כך ניתן לקצר את משך הזמן מרמת התכנון לרמת הביצוע.
המשמעות הכלכלית לבעלי הזכויות ותפקידו של שמאי המקרקעין בחלופת שקד
חלופת שקד היא לא רק מהלך תכנוני, היא גם מהלך כלכלי. וכאן נכנס לתמונה שמאי המקרקעין:
- בדיקת היתכנות כלכלית
טרם הגשת התכנית לרשויות התכנון, בוחן שמאי המקרקעין את הפרויקט ובודק האם מתקיימת היתכנות כלכלית-תכנונית. חוות דעת מקצועית ומעמיקה מונעת מצבים של פרויקטים שאינם מעניקים תמורה הולמת לצדדים.
- חישוב היטל השבחה צפוי
הפרויקט מתוכנן להתאשר באמצעות תב"ע שעתידה ליצור עליית שווי. בגין השבחה זו, צפוי לחול היטל השבחה בשיעורים משתנים בהתאם לנתוני הפרויקט. לפיכך נדרש השמאי לאמוד את גובה ההיטל הצפוי ולהטמיעו בתחשיב בדיקת הכדאיות לפרויקט, וכך להעלות את רמת הודאות אצל הצדדים.
מצב עדכני בשטח ומבט לעתיד
נכון לשנת 2025, יישום חלופת שקד נמצא עדיין בהתהוות. המודל החדש דורש שיתוף פעולה בין יזמים, רשויות ובעלי נכסים, שכן הוא מעמיד במרכז ראייה תכנונית עירונית כוללת, ולא פתרון חיזוק לבניין בודד – כפי שהיה בתמ"א 38.
חלופת שקד מסמנת שינוי מגמה: מתכנון ממוקד לתכנון רחב. שמאי המקרקעין הוא הגורם שמביא את הוודאות הכלכלית לתוך התמונה המורכבת הזאת, ומאפשר ליזמים להתנהל בביטחון, משקף לדיירים את התועלת הראויה עבורם, ומסייע לרשויות לקבל החלטות על בסיס מסד נתונים מוצק.
משרדנו מציע ליווי שמאי מקצועי ליזמים, לדיירים ולרשויות מקומיות בתכנון פרויקטים לפי חלופת שקד, מהשלב הראשון ועד האישור הסופי, בשקיפות, דיוק ואמינות.
