המהות של התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הפתרון למצוקת הדיור ההולכת ומתרחבת בישראל: האוכלוסייה גדלה, הביקוש גדל – אך משאב הקרקע נותר ללא שינוי.

מהלך זה, מטרתו לחדש ולשדרג אזורים עירוניים ותיקים, ולאפשר לתושבים לגור בסביבה מחודשת ומטופחת.

תהליכי התחדשות עירונית נערכים לאחר בחינה ומימוש של פוטנציאל השימוש בקרקע. תהליכים אלו מחייבים שיתוף פעולה בין שחקנים רבים, וביניהם היזמים, הרשות המקומית ואף השלטון המרכזי וכמובן בעלי הדירות, שלעיתים רבות אינם בקיאים בהליך ובמורכבויותיו. לשם כך נדרש ליווי שמאי מקצועי המאפשר ראייה כוללת של ההליך ויצירת וודאות לכלל הצדדים.

האפשרויות השונות לקידום התחדשות עירונית

1.    תמ"א 38  – האפשרות המצומצמת

תמ״א 38 נולדה במטרה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, אך לאורך השנים הפכה לכלי משמעותי בהתחדשות עירונית. למרות שתוקפה הרשמי הסתיים, רבות מהרשויות המקומיות קידמו תוכניות הממשיכות את עקרונותיה, לעיתים בתנאים גמישים יותר.

2.    תכנית פינוי בינוי – האפשרות המורחבת

תכנית זו, שמקודמת באמצעות הרשות המקומית או באמצעות יזמים, חלה בדרך כלל על מתחמים ולא על בניינים בודדים, ומתייחסת גם לשימור ופיתוח שטחים ירוקים, שיפור תשתיות ומערכי התנועה, הקמת מוסדות ציבור ועוד.

תפקידי השמאי בתהליך ההתחדשות העירונית

שמאי מקרקעין הוא דמות מפתח בדרך להצלחת הפרויקט. הוא מי שמתרגם את התכנון לשווי כלכלי ומאשר את כדאיות הפרויקט.

1. בחינת היתכנות כלכלית

טרם הגשת התוכנית לאישור, בודק השמאי האם מדובר בפרויקט שכדאי לשני הצדדים.
הוא מחשב, בין היתר, את שווי הזכויות הקיימות והחדשות, עלויות כלל הפרויקט, לרבות מיסים, היטל השבחה והוצאות פיתוח. במילים אחרות, הוא מוודא שהפרויקט עומד על בסיס כלכלי יציב ולא על "תחושת בטן".

2. מנגנון חלוקת דירות התמורה

מלבד בדיקה לכדאיות כלכלית, תפקיד מרכזי של השמאי הוא חלוקת הזכויות בין בעלי הדירות.
השמאי יבנה טבלת ניקוד שקובעת מנגנון לבחירת דירות התמורה. מנגנון זה מתבסס על שווי הדירות הקיימות, כך שהחלוקה תהיה הוגנת, שקופה ומוסכמת על כולם. זהו אחד הכלים החשובים ביותר לבניית אמון בין הצדדים.

שמאות בפרויקטים של פינוי-בינוי: מה המשמעות של תקן 21?

תקן 21 שנכתב על ידי משרד המשפטים, כולל עקרונות לקביעת הדרך שבה רשות תכנונית בוחנת כדאיות כלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית. התקן הגדיר יחס ברור בין עלויות היזם, ערך הדירות החדשות, המטלות הציבוריות והרווחיות הסבירה. תפקידו של השמאי הוא ליישם את עקרונות התקן ולהפיק דו״ח מפורט המוגש לרשויות התכנון, ועל פיו ייקבעו, בין היתר, זכויות הבנייה בפרויקט.
דו"ח מקצועי, אמין ובהיר מאפשר קידום מהיר יותר של התוכנית ומונע עיכובים מיותרים.

לסיכום, שמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה הוא שותף לתהליך שמעניק ביטחון, ודאות ושקיפות לכל המעורבים.

אל תהססו, צרו איתנו קשר!