מה זה בכלל היטל השבחה?

היטל השבחה הוא אחד המושגים המרכזיים בעולם הנדל״ן הישראלי – מושג שכל בעל נכס חייב להכיר.

היטל השבחה הוא תשלום בגין עליית ערך הנכס בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג ושיעורו 50% מעליית השווי!!

במילים פשוטות: כשהנכס שלכם מושבח – הרשות המקומית נהנית ממחצית עליית השווי שנוצרה.

במקורו היטל ההשבחה נועד להבטיח צדק. כאשר רשות מקומית מעניקה זכויות בנייה נוספות או מאפשרת שינוי ייעוד שמעלה את שווי הנכס, חלק מעליית שווי הנכס מוחזר לציבור.

מתי נדרש לשלם היטל השבחה?

היטל השבחה נדרש לתשלום במועד שבו ממומשות הזכויות לראשונה, בעת מימושן בהיתר בניה או בעת מכירת הנכס, אף אם זכויות אלו לא נוצלו בפועל.

בעת מימוש הזכויות (בנייה או מכירה) הרשות המקומית תדרוש את התשלום, על סמך שומת היטל השבחה שערך שמאי מקרקעין מטעמה.

חשוב לדעת: מומלץ, להיעזר בשמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס, כדי לבחון את שומת הוועדה המקומית, ובמידת הצורך, להגיש שומה נגדית באמצעותו.

צרו קשר לבדיקה!

איך מחשבים את היטל ההשבחה בפועל?

החישוב נעשה על פי שני ערכים עיקריים:

1. שווי הנכס לפני ההשבחה (המצב הקודם)
2. שווי הנכס לאחר ההשבחה (המצב החדש)

ההפרש ביניהם מהווה את סכום ההשבחה וממנו נגזר היטל ההשבחה בשיעור של 50%.

עם זאת, המציאות רחוקה מלהיות מתמטית בלבד: שמאי מקצועי בוחן פרמטרים רבים. בראש ובראשונה את ערכי השווי הרלוונטיים לנכס עצמו. כמו כן, סוקר ומנתח את המצב התכנוני ומאפייניו הספציפיים של כל נכס ונכס. בנוסף, בוחן גם פסיקה, חקיקה ותקדימים רלוונטיים, והכל כדי לכמת נכונה את ההשפעה האמיתית של הגורם המשביח על שווי הנכס, ככל שמתקיימת מראשיתה.

זו בדיוק הסיבה שמומלץ לכל בעל נכס להתייעץ עם שמאי מקרקעין מטעמו.

למה חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין מנוסה?

השומה הראשונה שמתקבלת מהרשות המקומית מבוססת על הנחות מסוימות, שלעיתים, ניתנות לפרשנות בדרך אחרת מזו של הרשות המקומית. לדוגמא, חיוב בגין השבחה כללית שאינה מעלה את שווי הנכס הספציפי. דוגמא נוספת היא מקרה שבו נוספו זכויות אך לא ניתן לנצלן עקב המבנה הקיים.

שמאי מקרקעין מנוסה יבדוק את השומה לעומק ויכין חוות דעת מקצועית במטרה לאתר  פערים, שעל בסיסם ניתן יהיה לפנות לוועדת ערר או לשמאי מכריע (בהתאם לסוג ההליך הנדרש) לצורך הפחתת ההיטל.

טעויות נפוצות, ואיך להימנע מהן?

1. מכירת נכס לפני בדיקה מוקדמת של היטל צפוי.
   עסקה יכולה להיראות משתלמת, עד שמתברר שנדרש תשלום היטל השבחה משמעותי.
   אל תבצעו עסקה לפני בדיקה מוקדמת של ההיטל הצפוי.
2. הנחה שסכום ההיטל הנדרש הינו סופי.
   זכרו: מדובר בעמדת הרשות המקומית המבוססת על שומת מקרקעין, מומלץ לבצע בדיקה ובמידת הצורך לערער על השומה באמצעות שומה נגדית ובכך לחסוך תשלומים מיותרים.
3. שיהוי בהתייעצות עם שמאי מקרקעין מטעם הבעלים עלול לגרום לחריגה מלוח הזמנים הקבוע בחוק – פתיחת הליך להפחתת ההיטל מוגבלת לתקופה של עד 45 יום ממועד קבלת שומת הוועדה המקומית.

לסיכום – היטל השבחה אינו גזירת גורל

היטל ההשבחה נתפס לעיתים כחיוב בירוקרטי שאינו ניתן לערעור, אך בפועל מדובר בהליך שמאי מורכב עם אפשרות אמיתית לשינוי.

בחינה מחדש של שומת המקרקעין לפיה נדרש ההיטל יכולה להוביל לחיסכון, ופעמים רבות גם לביטול החיוב כולו.

למשרדנו ניסיון רב שנים בתחום היטל השבחה כמשרד שמאי מכריע. המשרד מספק ללקוחותיו ליווי שמאי מלא, החל מבדיקת היטל ההשבחה ועד ניהול הליך ההשגה, תוך הקפדה על בהירות, שקיפות והבנה אנושית של צרכי הלקוח.

גיל הרצברג, השותף המייסד במשרד, הינו שמאי מכריע בדימוס לאחר סיום תקופת כהונה מלאה של 10 שנים כשמאי מכריע להיטלי השבחה וניסיונו הרב מול רשויות מקומיות מחד ויזמים פרטיים מאידך מאפשר ללקוחות לקבל תמונה מלאה ואמינה של החיוב הצפוי ולנהל מטעמם את ההליך להפחתת ההיטל.

אופיר ואליס, שותף במשרד הרצברג ושות', הינו שמאי מקרקעין החל משנת 2014 ובעל ניסיון עשיר בתחום היטל ההשבחה במשרדי שמאים מכריעים, לרבות עשור בתפקידו כשמאי מקרקעין בכיר במשרדו של גיל הרצברג בכל תקופת כהונתו כשמאי מכריע.

שחר הר-לוי, שותף במשרד הרצברג ושות', הינו שמאי מקרקעין ועורך דין בעל ניסיון רב של עשור בתחום הנדל"ן ובניהול הליכי הפחתת היטל השבחה מטעם יזמים.

ניסיונם הרב של השותפים מעניק מעטפת רחבה לניהול הליך היטל השבחה על כל היבטיו.

אל תהססו, צרו איתנו קשר!